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Alquileres

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Por un lado tenemos el régimen proteccionista del Decreto Ley 14.219 y sus leyes modificativas, que en líneas generales regula aquellos contratos de arrendamientos que se celebren con respecto a fincas construidas con anterioridad al 2 de Junio de 1968, con algunas exclusiones como por ejemplo los contratos de arrendamiento por temporada.

Por otro lado tenemos el régimen de la libre contratación, pudiendo las partes disponer libremente de las cláusulas contractuales, que se aplica en líneas generales para los arrendamientos de las fincas cuyo permiso de construcción sea de fecha posterior al 2 de junio de 1968.

Esto plantea que haya ciertas diferencias entre dichos regímenes, a grandes rasgos expondremos los más importantes y a los que se debe tener en cuenta a la hora de arrendar.

Lo primero y principal es ubicar el año de construcción de la finca, ya que este determinará el régimen aplicable, como dijimos anteriormente, si la fecha de construcción de la finca es anterior al 2 de Junio de 1968 se deberá aplicar el Decreto Ley 14.219, por el contrario si es posterior a dicha fecha queda a cargo de las partes disponer sobre las cláusulas contractuales bajo el régimen de la libre contratación.

Otra especificación que cabe mencionar es ¿a qué nos referimos cuando hablamos de arrendamientos urbanos? Pues los arrendamientos urbanos son aquellos cuyo destino sea de casa habitación o de industria y comercio.

Dicho esto, se plantearan las diferencias con respecto al precio, plazos, garantías, régimen de los desalojos y reajustes.

  DECRETO LEY 14.219 LIBRE CONTRATACIÓN
PRECIO El mismo debe estipularse en moneda nacional, estando prohibida su fijación en otra moneda (art. 3). Se fija para todo el plazo contractual, reajustable anualmente. El mismo queda a libre disposición de las partes, pudiendo fijarse en moneda nacional o extranjera.
PLAZOS

Destino casa habitación: 2 años.

Destino industria o comercio: 5 años.

Si se estipulare plazos menores que ésos, el contrato finalizará al vencer realmente los dos o cinco años, siempre a favor del arrendatario. (art. 3)

Al igual que el precio es de libre contratación, por lo que las partes acuerdan libremente su plazo.
DESALOJOS
(procedimiento ante el Juzgado de Paz del lugar donde se encuentre el inmueble)

Destino Casa Habitación: una vez vencido el plazo legal (2 años) el arrendatario tiene un año de prórroga para desocupar el inmueble. Vencido dicho año se le inicia el desalojo con plazo de un año, siempre y cuando sea buen pagador, y vencido dicho año se hace el lanzamiento.

Destino Industria o Comercio: vencido el plazo legal (5 años) se inicia el desalojo con plazo de un año y luego el lanzamiento. No hay plazo de prorroga.

Arrendatario mal pagador: En el caso de que el arrendatario sea mal pagador (se le intimo al pago de lo adeudado y vencido el plazo no lo hizo, incurriendo así en mora), los plazos para el desalojo cambian, ya que por su mala actitud pierde aquellos derechos. En estos casos el plazo de desalojo será de 20 días y podrá iniciarse en cualquier momento del plazo contractual o legal, una vez incurso en mora.

(Dichos plazos pueden variar si por ejemplo la causal de desalojo es la expropiación.)

Vencido el plazo contractual el arrendador puede iniciar el desalojo, si lo hace dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del contrato, el desalojo tiene un plazo de 6 meses. Si por el contrario inicia el desalojo pasado los 30 días, el mismo debe hacerse con un plazo de un año. (art. 5 de la Ley 8.153).

Siendo moroso mal pagador el plazo de desalojo es de 20 días y podrá iniciarse en cualquier momento del plazo contractual.

REAJUSTES  El reajuste del alquiler es anual, fraccionado en cuatrimestres. En la libre contratación el reajuste queda a la voluntad de las partes, la mayoría de los casos se rige por el sistema planteado en el Decreto Ley 14.219.

 

GARANTÍAS

En ambos casos son las mismas, se tratan de la fianza personal y del depósito en el BHU.

Dentro de la fianza personal nos encontramos con una persona que siendo solvente económicamente (generalmente propietaria de un bien inmueble) resulte en fiador del arrendamiento o la Contaduría General de la Nación y ANDA que hacen las veces de tales.

Con respecto al depósito la ley 14.219 dispone que si se trata de arrendamientos con destino casa habitación el monto del depósito no debe superar 5 meses de alquiler y si se trata de industria o comercio, 10 meses de alquiler (art. 38).

Actualmente se permite asimismo la garantía otorgada por Porto Seguro y la garantía de alquiler para jóvenes entre 18 y 29 años otorgada por le MTVOMA.

Geraldin Moreira
Departamento Inmobiliario

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