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Derechos posesorios y prescripción adquisitiva treintenaria

Derechos posesorios y prescripción adquisitiva treintenaria

La posesión de un inmueble por quien no es su propietario es el ocuparlo y tenerlo con ánimo de dueño, es decir como si fuese el dueño.

El poseedor que cumpla una serie de requisitos y lo haga durante un lapso de tiempo requeridos por la Ley, adquiere derechos que lo habilitan a adquirirlo por prescripción.

La prescripción adquisitiva es una forma de obtener el dominio de un bien, es decir, de ser declarado su propietario

¿Cómo tiene que ser la posesión para poder prescribir?

  • Haber comenzado a ocupar en forma no violenta.
  • Ser continua y no interrumpida durante 30 años.
  • Pacífica y si es perturbada recuperarla por los medios legales correspondientes, una vez recuperada por vía judicial se entiende como que no fue interrumpida.
  • Pública, es decir que pueda ser conocida por terceros y no clandestina en relación al propietario.
  • No equívoca, clara, sin dudas.
  • Actuar como si fuese el propietario (*)

La toma de posesión se verifica por la aprehensión efectiva.

(*) Los actos de dueño pueden ser variados, por ejemplo: pago de la Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria, construir, reformar, ampliar, reciclar, cercar, plantar, mantener en buen estado de conservación, limpiar periódicamente un terreno baldío, rentar la propiedad, entre otros.

La posesión se puede ceder (vender), pero ya no es posible su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, en virtud de una reciente ley, por lo cual será un negocio entre partes que no será público ni conocido para los terceros.

Las cesiones de posesión constituyen simples declaraciones formuladas por cedentes y cesionarios que en un proceso judicial de prescripción, deben ser corroboradas a través del aporte de prueba hábil que acredite los actos posesorios, con las características exigidas por la Ley, durante el lapso correspondiente.
El pago de impuestos no es un acto que por sí solo pueda considerarse posesorio, aunque pueda resultar un indicio ilustrativo para el Juez, en la medida que se aporten al proceso otros medios probatorios que confirmen la calidad de poseedor.

En el caso de fallecimiento del titular de los derechos posesorios el mismo se trasmite por sucesión a sus herederos. En consecuencia, resulta importante declarar el bien sobre el cual la persona fallecida ejerció los derechos posesorios en el trámite de la sucesión.
Esta será una forma de prueba de los años de posesión del fallecido que se sumarán a los de los nuevos poseedores que lo adquirieron por herencia.

Los derechos posesorios integran el patrimonio del poseedor y en consecuencia pueden cederse (venderse), donarse, permutarse, heredarse, renunciarse, entre otros negocios jurídicos.

¿Cómo hago para obtener el título de propiedad?

Se debe tramitar ante el Juzgado de Paz o Letrado competente el juicio de prescripción adquisitiva.

Mediante el mismo se debe probar que se ejerció la posesión con todas las características antes mencionadas que exige la Ley y durante 30 años.

Si hubo cesión de la posesión, se debe probar que tanto el actual poseedor como los anteriores lo hicieron con todas las características exigidas por la ley y que entre ellos se completaron los 30 años.

Para iniciar el juicio, además de presentar toda la prueba, se debe hacer un plano de mensura por Ingeniero Agrimensor del área total que se pretende prescribir, este plano deberá estar inscripto en la Dirección Nacional de Catastro.

En el desarrollo del juicio se notificará a los todos los linderos del inmueble a los efectos de que reclamen si sus derechos se vieran afectados. Asimismo se notificará en a los últimos propietarios que figuren en el Registro de la Propiedad Inmueble, generalmente mediante publicaciones en el Diario Oficial y otro Diario Zonal, en virtud de que se desconoce su actual domicilio.

Nuestro Estudio Jurídico e Inmobiliario se dedica a la venta (cesión) de derechos posesorios sobre inmuebles, con un asesoramiento adecuado a los cedentes y cesionarios. También nos dedicamos a la tramitación de acciones judiciales de prescripción adquisitiva.

Estudio Jurídico Portones

Dra. Bettina Molina
ABOGADA

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